Eigentümer verkaufen in der Regel nur einmal im Leben ihre Immobilie. Den richtigen Zeitpunkt zu treffen und genau dann präsent zu sein, entscheidet über Ihren nächsten Auftrag. Wer als Immobilienmakler mehr Verkaufsaufträge gewinnen will, braucht deshalb eine klare Strategie für die Eigentümerakquise vor Ort.
Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Farming-Gebiet systematisch bearbeiten. Von persönlich adressierten Briefen und Flyern über hochwertige Exposés bis hin zu Objekt-Landingpages mit QR-Code. Sie erfahren, warum jedes Objekt ein Akquise-Anlass ist und wie Sie den gesamten Prozess mit MY VIVENDA, der Marketing-Software für Immobilienmakler, weitgehend automatisieren.
Ohne neue Objekte gibt es nichts zu vermarkten. Kaufinteressenten finden sich vergleichsweise leicht über Portale und Anfragen. Eigentümer hingegen müssen Sie aktiv ansprechen, oft bevor diese überhaupt an einen Verkauf denken.
Das grundsätzliche Problem: Die meisten Eigentümer werden nicht aktiv, bis ein konkreter Anlass eintritt. Erbschaft, Scheidung, beruflicher Umzug oder die Kinder sind ausgezogen. Von außen ist dieser Zeitpunkt kaum vorhersehbar.
Wer regelmäßig und sichtbar in einem bestimmten Gebiet präsent ist, wird zum ersten Ansprechpartner, sobald sich der Anlass ergibt. Genau das ist der Kern von Farming.
Farming bezeichnet die systematische Bearbeitung eines geografisch begrenzten Gebiets über einen längeren Zeitraum. Sie konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge oder einen Stadtteil und sorgen dort wiederholt für Sichtbarkeit.
Das Prinzip ist vergleichbar mit einem Landwirt, der sein Feld bestellt: Saat, Pflege und Ernte folgen einem festen Rhythmus. Für Sie als Makler bedeutet das: regelmäßige Ansprache durch Post, persönliche Kontakte und lokale Präsenz.
Der entscheidende Vorteil gegenüber breit gestreuter Werbung: Sie werden in Ihrem Gebiet zur bekannten Größe. Eigentümer erinnern sich an Ihren Namen, wenn der Verkaufsgedanke konkret wird.
Die Wahl des Gebiets bestimmt den Erfolg Ihrer gesamten Akquise. Viele Makler machen den Fehler, zu große Gebiete zu wählen. „Ganz Hamburg-Nord“ oder „Köln und Umgebung“ führen dazu, dass Sie nirgendwo wirklich sichtbar werden.
Nehmen Sie die Orte, in denen Sie in den letzten zwei Jahren verkauft haben. Ergänzen Sie Gebiete, in denen Sie wohnen oder aufgewachsen sind. Dort kennen Sie die Straßen, die Gebäudestruktur und häufig auch die Nachbarschaft.
Achten Sie auf eine hohe Eigentümerquote. In reinen Mietervierteln laufen Ihre Bemühungen weitgehend ins Leere. Gebiete mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften aus den 1970er- bis 1990er-Jahren bieten oft gute Voraussetzungen: Die Erstbesitzer nähern sich dem Alter, in dem ein Verkauf wahrscheinlicher wird.
Prüfen Sie auch die Wettbewerbssituation. Ein Gebiet, in dem bereits mehrere Makler intensiv Farming betreiben, erfordert mehr Ausdauer. Gebiete mit weniger Konkurrenz bringen oft schneller Ergebnisse.
Der wirksamste Hebel im Farming ist die Anlassbezogenheit. Jedes Mal, wenn Sie ein Objekt in Ihrem Gebiet in den Verkauf nehmen oder erfolgreich verkaufen, haben Sie einen konkreten Grund, die Nachbarschaft anzuschreiben.
Sobald ein neues Objekt in Ihren Bestand kommt, informieren Sie die umliegenden Eigentümer per adressierter Post. Der Inhalt ist einfach: „Wir haben ein Haus in Ihrer Straße in den Verkauf genommen.“ Dieser Anlass ist glaubwürdig und gibt Ihnen einen nachvollziehbaren Grund für den Kontakt.
Das Ziel ist nicht der sofortige Auftrag. Das Ziel ist Bekanntheit und Vertrauen in der Straße. Vielleicht kennt ein Nachbar jemanden, der ebenfalls verkaufen möchte. Vielleicht denkt der Empfänger selbst über einen Verkauf nach.
Ist das Objekt verkauft, schreiben Sie erneut an die Nachbarschaft. „Erfolgreich verkauft in Ihrer Straße“ ist ein starkes Signal. Es zeigt Kompetenz und Nachfrage in der Lage. Gleichzeitig können Sie den Erfolg nutzen, um nach weiteren Verkaufsaufträgen in der Nachbarschaft zu fragen.
Dieser Kreislauf nährt sich selbst: Jeder neue Auftrag liefert den Anlass für die nächste Welle an Kontakten. Je mehr Objekte Sie in einem Gebiet betreuen, desto stärker wird Ihre lokale Präsenz.
Die Art der Zustellung entscheidet darüber, ob Ihre Botschaft überhaupt ankommt. Unadressierte Postwurfsendungen landen in jedem Briefkasten, egal ob Eigentümer oder Mieter dahinter wohnt. Sie dürfen nicht in Briefkästen mit „Keine Werbung“-Aufkleber eingeworfen werden.
Persönlich adressierte Post funktioniert anders. Ein MY PROPERTY POST Brief oder Flyer mit dem Familiennamen des Empfängers wird von der Deutschen Post regulär zugestellt. Der „Keine Werbung“-Aufkleber gilt nur für unadressierte und teiladressierte Werbung. Volladressierte Post erreicht also auch die Haushalte, die sonst keine Werbung annehmen (BGH, Urteil vom 20.12.1988, VI ZR 182/88).
Gehen Sie einmal durch Ihr Farming-Gebiet und zählen Sie die „Keine Werbung“-Aufkleber. In vielen Wohngebieten sind es überraschend viele. Hinter genau diesen Aufklebern wohnen häufig Eigentümer, die seit Jahrzehnten im selben Haus leben. Das sind Ihre potenziellen Auftraggeber.
Ein persönlich adressierter Brief mit dem Familiennamen wird zudem aufmerksamer gelesen als ein Flyer zwischen Supermarkt-Prospekt und Pizzamenü. Laut dem Dialogmarketing-Monitor 2026 der Deutschen Post schauen sich 87 % der werbeoffenen Empfänger volladressierte Sendungen an. Bei unadressierter Post liegt der Wert bei 65 %.
Ein gutes Mailing kombiniert einen konkreten Anlass mit klarer Gestaltung und einer einzigen Handlungsaufforderung. Weniger ist mehr: Der Empfänger entscheidet in wenigen Sekunden, ob er weiterliest.
Ein konkreter Anlass aus der Nachbarschaft. „Wir haben in Ihrer Straße verkauft“ oder „Neu im Verkauf: nur zwei Häuser weiter.“ Ein Bezug zur unmittelbaren Umgebung weckt Aufmerksamkeit.
Ein echtes Foto. Das Objekt aus der Nachbarschaft, das die Empfänger kennen. Kein Stockfoto und keine generische Bildsprache.
Ihr Gesicht und Name. Eigentümer vertrauen ihr Haus einem Menschen an, nicht einem Logo. Ihr Foto macht die Ansprache persönlich.
Eine einzige Handlungsaufforderung. Zum Beispiel eine kostenlose Werteinschätzung für die eigene Immobilie. Nicht fünf verschiedene Angebote auf einmal.
Im Listing-Gespräch fragt sich der Eigentümer: Was macht dieser Makler für mein Objekt? Die meisten Antworten sind verbal. Ein hochwertiges Exposé in Ihrem Corporate Design ist dagegen ein greifbarer Beweis Ihrer Professionalität.
Eine Premium-Broschüre bleibt auf dem Küchentisch liegen, nachdem Sie das Haus verlassen haben. Sie verkauft weiter, wenn Sie längst beim nächsten Termin sind. Der Eigentümer hält Ihre Qualität in den Händen, bevor er den Auftrag unterschreibt.
MY VIVENDA erstellt professionelle Exposés und Broschüren direkt aus Ihrem CRM. Objektdaten, Fotos und Texte werden automatisch übernommen. Sie investieren wenige Minuten statt Stunden am Layout.
Ein gedruckter Flyer oder ein Exposé hat eine physische Grenze: Er zeigt das, was auf Papier passt. Mit einer Objekt-Landingpage erweitern Sie die Präsentation ins Digitale.
Jedes Objekt bekommt eine eigene Website mit Fotos, Lagebeschreibung, Umgebungskarte und optionaler 360°-Tour. Ein QR-Code auf Ihrem Flyer, Ihrem Exposé oder Ihrem Maklerschild führt den Interessenten direkt dorthin.
Stellen Sie sich vor, ein Nachbar geht am Maklerschild vorbei und scannt den QR-Code. Er sieht eine professionelle Objektseite, komplett in Ihrem Corporate Design. Dieser Moment vermittelt Kompetenz und gibt ihm einen Grund, sich an Ihren Namen zu erinnern, wenn er selbst über einen Verkauf nachdenkt.
Gleichzeitig können Sie im Listing-Gespräch sagen: „Sobald wir Ihre Immobilie listen, erstellen wir sofort eine eigene Website, nur für Ihr Haus.“ Das ist eine konkrete Leistung, die den Unterschied zum Wettbewerb sichtbar macht.
Die meisten Makler wissen, dass Farming funktioniert. Das Problem ist der Zeitaufwand. Adressen recherchieren, Flyer gestalten, Druckaufträge erteilen und Zustellung organisieren. Bei jedem neuen Objekt beginnt der Aufwand von vorn.
MY VIVENDA löst dieses Problem durch eine direkte Anbindung an gängige CRM-Systeme wie onOffice, Propstack und FIO. Sobald ein neues Objekt in Ihrem CRM angelegt wird, können Sie in wenigen Schritten eine Nachbarschaftsmailing-Kampagne auslösen.
Sie wählen das Objekt in Ihrem CRM aus. MY VIVENDA übernimmt Objektdaten und Fotos automatisch. Sie definieren den Radius und filtern nach Kriterien wie Gebäudetyp, Baujahr oder Eigentümerquote.
Die Plattform zeigt Ihnen live die verfügbaren Adressen und den Preis. Ab 75 Briefen können Sie eine Kampagne starten. Druck, Kuvertierung und Zustellung über die Deutsche Post übernimmt MY VIVENDA. Ihr Aufwand: wenige Minuten am Rechner statt Stunden an Gestaltung und Logistik.
Wenn Sie Farming systematisch aufsetzen wollen, hilft ein klarer Ablauf. Die folgenden Schritte beschreiben den Weg vom ersten Gebiet bis zum etablierten Akquise-Kreislauf.
Wählen Sie drei bis fünf Stadtteile oder Straßenzüge, in denen Sie bereits verkauft haben oder die Sie aus persönlicher Erfahrung gut kennen. Prüfen Sie die Eigentümerquote und die Gebäudestruktur.
Nutzen Sie Ihr nächstes Verkaufsobjekt in diesem Gebiet als Anlass. Erstellen Sie einen persönlich adressierten Flyer oder Brief mit Objektbezug, Ihrem Foto und einer klaren Handlungsaufforderung.
Statt den gesamten Stadtteil anzuschreiben, filtern Sie nach relevanten Kriterien. Gebäudetyp, Baujahr und Eigentümerquote helfen, Streuverluste zu minimieren. Bei MY VIVENDA sehen Sie die Adressen und den Preis vor der Bestellung.
Sobald das Objekt verkauft ist, senden Sie eine zweite Welle. „Erfolgreich verkauft in Ihrer Straße“ zeigt Kompetenz und Nachfrage. Fragen Sie gezielt, ob der Empfänger selbst oder jemand in seinem Umfeld über einen Verkauf nachdenkt.
Wiederholen Sie den Prozess mit jedem neuen Objekt. Mit der Zeit kennen die Eigentümer in Ihrem Gebiet Ihren Namen. Der Aufwand pro Kampagne sinkt, weil Vorlagen und Adressen bereits vorhanden sind.
Die Gestaltung entscheidet, ob Ihr Mailing gelesen wird oder im Altpapier landet. Drei Sekunden hat der Empfänger, um zu entscheiden, ob er sich damit beschäftigt.
Setzen Sie den Anlass in den Mittelpunkt: das konkrete Objekt aus der Nachbarschaft, mit echtem Foto. Ergänzen Sie Ihr Maklerportrait und einen QR-Code zur Objekt-Landingpage. So verbinden Sie Print und Digital in einem Kontaktpunkt.
Vermeiden Sie Leistungsübersichten, Firmengeschichten und mehrere Angebote gleichzeitig. Der Empfänger soll genau eine Sache tun: Sie kontaktieren oder den QR-Code scannen.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Zulässigkeit von Werbung bei Briefkästen mit Sperrvermerk. Die Rechtslage in Deutschland ist eindeutig: Unadressierte Postwurfsendungen dürfen bei einem „Keine Werbung“-Aufkleber nicht eingeworfen werden.
Persönlich adressierte Briefpost ist davon nicht betroffen, solange der Empfänger nicht ausdrücklich auch adressierter Werbung widersprochen hat. Die Deutsche Post stellt namentlich adressierte Sendungen regulär zu. MY VIVENDA nutzt ausschließlich DSGVO-konforme Adressdaten von Deutsche Post Direkt. Sperrvermerke und Robinsonliste werden automatisch berücksichtigt.
Achten Sie darauf, dass Ihre Sendung als Werbung erkennbar ist und Ihre vollständige Firmenadresse enthält. Beides ist gesetzlich vorgeschrieben.
MY VIVENDA ist die Marketing-Software für Immobilienmakler in Deutschland und der Schweiz und seit 2009 auf Print-Marketing, Dialogpost-Mailings und digitale Objektpräsentation spezialisiert. Die Plattform verbindet CRM-Anbindung, Adressauswahl, Druck und Zustellung in einem automatisierten Workflow.
Über die Anbindung an onOffice, Propstack, FIO und andere gängige CRM-Systeme werden Objektdaten und Fotos automatisch übernommen. Sie wählen das Objekt aus, legen den Radius fest und filtern die Zielgruppe. MY PROPERTY POST Briefe versenden Sie ab 75 Stück, Flyer ab 200 Empfängern.
Der MY PROPERTY POST Brief im A4-Format wird personalisiert im eigenen Corporate Design gedruckt, kuvertiert und über die Deutsche Post zugestellt; der MY PROPERTY POST Flyer geht ohne Kuvert direkt in den Briefkasten. Sie müssen keinen Grafiker beauftragen und keine Logistik organisieren.
Neben Mailings erstellt MY VIVENDA hochwertige Exposés und Broschüren im Print-on-Demand-Verfahren. Alle Bestellungen, die vor 10 Uhr eingehen, werden noch am selben Werktag produziert. Auch kleine Auflagen sind möglich, ohne Mindestmengen oder lange Vorlaufzeiten.
Mit MY PROPERTY SITE bekommt jedes Objekt eine eigene Landingpage, automatisch befüllt aus dem CRM und gestaltet in Ihrem Corporate Design. Der QR-Code dafür lässt sich direkt auf Flyern, Exposés und Maklerschildern platzieren.
Die Kosten für Akquise lassen sich nur fair vergleichen, wenn Sie den tatsächlich erreichten Eigentümer als Maßstab nehmen, nicht den Stückpreis pro Sendung.
Bei einer unadressierten Verteilung von 3.000 Flyern landet erfahrungsgemäß nur ein Bruchteil bei Eigentümern, die zu Ihrer Zielgruppe passen. Der nominale Stückpreis ist niedrig, der tatsächliche Preis pro erreichtem Eigentümer ist oft deutlich höher als erwartet.
Adressierte Dialogpost-Sendungen kosten pro Stück mehr, erreichen aber gezielt die relevante Zielgruppe. Der Streuverlust ist minimal, weil Sie nur Haushalte anschreiben, die Ihren Kriterien entsprechen. Adressierte Nachbarschaftsmailings liefern Ihnen Anfragen, die exklusiv an Sie gehen.
Auch mit der richtigen Strategie gibt es typische Stolpersteine. Wenn Sie diese kennen, sparen Sie Zeit und Budget.
Wer ein ganzes Stadtgebiet bearbeiten will, wird nirgendwo sichtbar. Besser: klein anfangen und in einem Gebiet wirklich bekannt werden. Farming wirkt durch Wiederholung, nicht durch Reichweite.
„Wir sind Ihr Makler in der Region“ ist kein Anlass. Ein konkretes Objekt in der Straße ist einer. Ohne Objektbezug fehlt der Grund, warum der Eigentümer Ihren Brief lesen sollte.
Ein einzelnes Mailing bringt selten sofort Aufträge. Planen Sie mindestens die „Zu verkaufen“- und die „Verkauft“-Welle. Bleiben Sie im Gebiet präsent, auch wenn die erste Reaktion ausbleibt.
Mehr Verkaufsaufträge entstehen nicht aus einzelnen Aktionen, sondern aus einem System. Definieren Sie Ihr Farming-Gebiet eng. Nutzen Sie jedes Objekt als Anlass für adressierte Post an die Nachbarschaft. Ergänzen Sie hochwertige Exposés und Objekt-Landingpages mit QR-Code.
Persönlich adressierte Briefe und Flyer erreichen Eigentümer, die unadressierte Werbung nie sehen würden. Mit MY VIVENDA automatisieren Sie den gesamten Workflow von der Adressauswahl bis zur Zustellung. Der Aufwand pro Kampagne liegt bei wenigen Minuten. Die Wirkung baut sich mit jedem weiteren Objekt auf.
Sie möchten sehen, wie das mit Ihrem nächsten Objekt funktioniert? In der kostenlosen Makler-Sprechstunde zeigen wir es Ihnen live.
Konzentrieren Sie sich auf ein klar definiertes Farming-Gebiet und nutzen Sie jedes Objekt als Anlass für persönlich adressierte Post an die Nachbarschaft. MY VIVENDA unterstützt Sie dabei mit automatisierten Dialogpost-Mailings, die gezielt gefilterte Eigentümer erreichen.
Farming bezeichnet die systematische Bearbeitung eines geografisch begrenzten Gebiets. Sie sorgen dort wiederholt für Sichtbarkeit durch Post, Präsenz und lokale Expertise. Ziel ist es, der erste Ansprechpartner zu sein, wenn ein Eigentümer verkaufen möchte.
Ja. Persönlich adressierte Briefpost wird regulär durch die Deutsche Post zugestellt (BGH, VI ZR 182/88). Der „Keine Werbung“-Aufkleber bezieht sich auf unadressierte und teiladressierte Wurfsendungen. MY VIVENDA nutzt DSGVO-konforme Adressdaten und schließt Sperrvermerke automatisch aus.
Bei MY VIVENDA können Sie eine Brief-Kampagne ab 75 Stück starten, Flyer ab 200 Empfängern. Die Plattform zeigt Ihnen vor der Bestellung live die Anzahl verfügbarer Adressen, die Zielgruppenfilter und den Gesamtpreis.
MY VIVENDA bietet Anbindungen an gängige CRM-Systeme wie onOffice, Propstack und FIO – in Deutschland und zum Teil auch in der Schweiz. Objektdaten und Fotos werden automatisch übernommen, sodass Sie Mailings, Exposés und Landingpages direkt aus Ihrer gewohnten Arbeitsumgebung erstellen können.